茅于轼：等老百姓有钱了 买房就不是问题了
近日，国家统计局公布了2009年全国房地产市场数据，无论是近9.4亿平方米的成交量还是估算约4695元/平方米的均价，都创出历史新高。全年房价涨幅24％，平均每平方米上涨813元，也达到前所未有的水平。
房价上涨的背后是开发商在疯狂"囤地"。有数据显示，仅2009年上半年，国内30余家大型房企在二线城市新增土地储备的建筑面积，就占了当地总新增面积的49％，即便是在新增土地储备较少的一线城市，仍占到22％。
房价涨了，土地囤起来了，开发商待价而沽，并散布"房价高是地价太高造成的"等言论。公众似乎一下乱了阵脚，于是出现了2009年二手房交易量超过前3年总和的现象。
土地价格到底有没有影响房价？“囤地”背后到底隐藏着怎样的真相？就此，环球人物记者专访了中国人民大学土地管理系副教授曲卫东博士和著名经济学家茅于轼。
不是土地不够，而是土地浪费不少
环球人物杂志：现在有种普遍的看法是，高地价决定了高房价，对此您怎么看？地价通常占房价的比重是多少？
曲卫东：地价的确是构成房价的一个重要因素，但房价上涨，并不是由地价决定的，而是由供需来决定的。一般来说，房价由地价、建安成本、税费、利润等几部分构成，如果房地产市场的需求很旺盛，供给跟不上，就会导致房价上升，政府在出让土地的时候，就会在这种房价看涨预期的带动下拉高地价。所以，从这个角度上说，其实是高房价催生了高地价。
目前，国际上，地价在房地产总体价格中所占的比例一般为40％到60％之间。按照业内的推算，我国地价在房价中所占的比例应为50％左右。
茅于轼：地价被房价所决定，房价是水，地价是船，水涨才能船高。因此，房价高是地价高的根本原因。
环球人物杂志：房地产已经成为拉动地方政府经济增长的支柱产业，但另一方面，很多人却买不起房，您如何看待这样的矛盾？
曲卫东：中国目前处于城市化进程的高峰期，房地产成为我国支柱产业已是不争的事实，通过土地出让获取出让金也成为地方政府获取财政收入的一个重要来源，而且，发展房地产业也确实带动了一部分相关产业的发展，对拉动GDP起到了积极作用。但我们也要认识到，一些地方政府一味依靠高价卖地求得暂时发展无异于饮鸩止渴，不能仅仅关心今年的GDP增长是多少，而必须考虑5年、10年后的发展。所以，如何树立新的支柱产业，减少对房地产的过分依赖，是目前政府需要重视的问题。
至于很多人买不起房，我觉得这个问题也要具体分析。实际上，在中国二、三线城市，这一问题并不突出，只是在北京、上海和广州等一线城市被提得很多。于是，有人提出，要控制或者打压房价，我认为这个观念不对，商品房既然是作为一种商品，就应该随行入市，其价格应该由市场需求来决定。
环球人物杂志：有人担忧，由于政府长期依靠土地出让拉动经济，今后将无土地可供出让，对此您怎么看？
曲卫东：土地确实是一种稀缺资源，但从目前的情况来看，我国不存在无土地可供出让的问题。但应该考虑，究竟一个城市需要建多大的规模最合适，已开发土地在生态、交通等方面有多大的承载力。中国目前很多城市存在的问题，不是土地不够的问题，而是土地浪费，盲目开发，规划不合理等问题。
茅于轼：土地还是有的。但另一方面，海南省近期暂停土地出让之后，地价反而飙升，这一现象耐人寻味。
改变土地出让方式很难影响地价
环球人物杂志：近些年，很多官员腐败案都与土地出让有关，这一现象出现的原因是什么？
茅于轼：这些人犯罪与房地产市场的不规范有关。比如在一个透明的市场，土地价格是竞争出来的，但是如果不透明，搞暗箱操作，地价就可能有很大的差异。
如果不着力解决房地产市场的规范问题，超额利润和犯罪还会继续发生。建立健全的房地产市场不是容易的事。
环球人物杂志：一些城市正在对土地出让方式进行新的尝试（传统的为“招拍挂”），有人说，这可以有效地控制地价，您认为呢？
曲卫东：1987年12月1日，深圳首次举行国土有偿使用权拍卖会，从此揭开了土地从国家到企业有偿转让时代的大幕，中国真正意义上的房地产行业由此诞生。自1990年国家首次确立以协议、招标、拍卖为主的土地出让制度以来，以“招拍挂”为主导的土地出让方式在我国已经发展得比较成熟。
实际上，不论是“招拍挂”，还是新尝试的土地出让方式，其过程中都包含通过竞价拍卖的方式出让土地，只不过是竞价的激烈程度和具体做法不同。因此，土地出让方式的改变很难对地价和房价产生重大影响。
很多“囤地”房企都没交够钱
环球人物杂志：近来，一些房地产企业，包括央企频频刷新“地王”的纪录，这对房地产市场将产生哪些影响？
曲卫东：根据国土资源部的规定，开发商拿到土地之后，两年之内必须完成开发（即项目竣工），如果拿地的价格非常高，那么必将转嫁到房价上，届时，市场能否承受这样的高房价，本身就有很大风险。所以，过去几年，一些开发商高价拿地之后，持续观望，直到房价涨到他认为可以开发的时候才开始开发，或者干脆不动工，这就是我们所说的“囤地”现象。
“囤地”的一些开发商都存在一个问题，就是土地拿到手后，土地出让金没有交完，或者交的比例很低，比方前不久的北京工体4号地，开发商就是在拿地后闲置了3年，结果转手就赚了两亿元人民币，而且转手的时候，土地出让金都没有交完。为了遏制这种现象，去年年底，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50％”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。如果这个《通知》能够落实，“地王”和“囤地”现象将有所减缓。
茅于轼：企业疯狂“囤地”，是基于对今明两年房价的基本判断：房价会上涨。而我认为，目前房地产市场价格已经太高，今年的房价会在国家的多项调控措施之下有所下降。因此，之前疯狂“囤地”的企业，有可能亏本。
环球人物杂志：要解决中国房价过高的问题，在您看来，应该如何着手？
曲卫东：政府要调控房价，应该从整个房地产行业的交易和开发环节中入手。首先，可以尝试适当限制土地出让的成交价格，比如在对住宅用地进行拍卖时，测算出一个合理的价格上限，一旦竞拍价格超过这一上限，就应该叫停。另外，应该加强土地增值税征收工作的管理。过去，很多开发商在进行开发时，不论房子卖多贵，都只承担很低的土地增值税。如果能严格地征收土地增值税并随着最终房价的变化而浮动，那么房子卖得再贵，都会通过税收的形式进入政府，从而抑制房价。
茅于轼：要想解决中国人买房难的问题，我认为最关键的还是要使老百姓都有钱。改革开放30年以来，中国人均收入增加了10倍，我认为还能增长5到10倍。等大家都有钱了，买房就不是问题了。
