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标题: 关于房价 [打印本页]

作者: lzylll 时间: 2010-12-15 15:18 标题: 关于房价

对于国内如此高企的房价，我想说说我一些不成熟的想法，我是做建筑设计的，算是这个行业里的半个份子，抛砖引玉，欢迎大家拍砖，人身攻击的不要，呵呵！
首先我们了解一下房价的构成：
最终房价=土地价格（土地实际拍卖价格+黑幕交易资金）+修建价格（人工价格+材料价格）+公司运营成本（主要是公关费用）+广告费用+利润；其中一般土地价格与修建价格被统称为建造基本成本约占房间的50%-60%，公司运营成本+广告费用约占10%-20%，房企利润占20%-40%。
在以上价格构成中公司运营成本与广告费用的对每个项目来说投入是比较固定的，而修建价格每年都在上涨，比如原材料，比如人工工资，然后是土地价格，因为土地价格不断上涨房企投入的成本也不断上涨，最后是利润，而作为企业，盈利是最重要的，所以利润是必须保证的，最后为了保证利润就只有不停涨价；
现在我们看到了有2个一直在涨的成本：建造成本和土地成本。先说建造成本，建造成本虽然每年都在涨，但是这个涨幅还是有个递增规律的，不是突然成倍增长的（当然钢铁水泥的突然上涨也有，不过不是很多），可是平摊到每个平方也就是每年一百多元的涨幅罢了，可以说建造成本的增长是大众完全可以承受的，而对于绝大多数上万元的平方房价来讲几乎可以忽略不计；然后是土地成本，一般来说这个和政府的胃口是成正比的，土地价格的疯长特别是06年后（06年后普遍的土地价格大于修建价格）导致土地成本呈几何的上涨。因为这2个成本的增长，房价只有高推了。而我们看到其实建造成本的增长是很慢的，最终导致房价像火箭的原因就只有1个就是土地成本的上涨。
现在我们知道了房价上涨的根源，那么我们来想想是什么原因导致土地价格上涨呢？
我觉得这么4个原因：
1.中央需要新的经济增长点。
美国人80年代有制造业，90年代有IT业，00年代好像差了点，有点经济衰退的味道，可是别人有高科技做支撑，随时都可以翻起来；日本人也和美国人差不多，虽然90年伤了元气，可是也没见人家多衰败的；可是天朝就不同了，从改革开放开始大力破坏自然资源和生态环境去换取别人的渣渣钱，还出卖国人的劳力去为世界人民打工，近年资源耗得差不多了，没啥可卖的了，P民不涨点工资又快饿死了，帮人打工价格也没优势了，中央只好想点别的道道搞经济了，想来想去就想到土地这个东西了，想当年“腊肉”就是靠分国军的地给农民骗得中下贫农的信任夺取江山的，建国后又土改把分给农民的地收回来让全国人民来养他，现在可以再在土地上做文章，于是党把地租给企业修成房子卖给百姓，等租金到期了收回地再修房子，再买给百姓的子孙后代，这样就可以世代共享百姓的供养了，于是党把发展房地产当成头号支柱产业来抓，中央深知有了地就有了一切，于是在土地供应与土地划分上大作文章，制定若干政策目的就是引导地方政府完成中央的部署，让土地再次成为供养党的最大基石，同时也可以完成经济的华丽转身，我只能说，党，你真他妈NB！
2.地方政府需要GDP。
由于中央的授意，每一届政府都用GDP说话，房地产可以贡献8成的GDP，不用它还用谁呢？可地方政府唯一可以制约房地产企业的就是土地，正好中央给了土地政策，于是这个价格链就产生了，政府推高土地价格，房企买走，房企推高房价，老百姓贷款把房子买走，房子卖光了政府又卖地，如此循环，然后政府有钱了，GDP涨了，开发商赚钱了，银行资金盘活了，老百姓有房子住了，呵呵，一团和气，好不和谐！
3.银行的需要把钱用出去。
中央每年发行那么多钱，可是老百姓的钱袋也没见鼓起来，社会商品也没见丰富多少，这钱呢？钱以赈灾啊，基础建设啊，大型工程修建啊，什么的理由印出来，然后通过那些没有验证过的项目过滤，分流到各级政府大员亲属手中，最后堂而皇之的存入银行，银行也郁闷啊，老子印的钱最后到我这儿还有付利息给你几个，于是银行也想找个行业把钱用出去，正好中央的政策很给力，搭着政策的春风一路凯歌，贷给开发商买地，再贵的地银行都可以借钱给开发商买，反正最后地会涨得更高，银行不怕，开发商也不怕反正不是我的钱，政府更不怕，反正地和银行都是我的，我随时都可以控制住，于是地不愁卖，地价就可以越来越贵。反正最后银行有利息收，有业绩报功，开发商有钱不断开发，党的钱越来越多，皆大欢喜，多好！
4.房企的推手作用。
房企知道现在的房价是绝大多数老百姓不能承受的，可是他们又要把房子卖出去，怎么办呢？第一个办法最简单，就是降价，可是成本控制在那儿降价就只有减低利润率，可能吗？肯定不可能，每个企业的最终目的就是赚钱，放眼全球就没有慈善企业。降低利润，不如让他们去死！第二个办法就是让老百姓硬着头皮去买他的房子，可是老百姓也不是傻子啊，为啥那么贵的还买呢？这个就要用共军的优秀经验了：舆论！什么有房才能结婚啊，什么有房才有家啊，什么买房就是买未来啊……他们用钱打造舆论，用勾起中国众多老百姓传统“家思想”的神经，于是房子成了抢手货，买，不买就SB了，最后房子卖了，开发商笑了，老百姓，呵呵慢慢供吧！
以上大家可以看出房价为什么这样高了（当然还有很多其他因素，不过我觉得这几个是最主要的），那么控制房价真的那么难吗？其实大家看到了房价高涨主要就是土地价格高涨，只要控制了土地价格就可以控制房价了，比如可以提高土地供给量，不让土地成为稀缺资源，不让中国的住宅用地成为租用而改为永久使用，比如不搞城乡一体化，用乡村土地缓解城市土地供给……其实方法很多，可是这些方法和中央榨取人民血汗和永久奴役人民的想法是背道而驰的，所以这些方法是不会出台的，而中央出台的所谓“N国条”都是骗骗P民的，所以才会越调控越涨！
奢望中央调控的同学可以醒醒了，中央是不会真心控制房价的，因为推高房价的始作俑者就是中央，没有高房价他们哪来的钱去存瑞士银行，房价要下跌只有等到中国不是共军执政的时候了！
我倒是很希望房价涨到10W/m2，那时大家都……

作者: lzylll 时间: 2010-12-15 15:19

自己坐个沙发！

作者: jenderlee 时间: 2010-12-15 16:42

关于房价，已经懒得再说什么了。。顺便鄙视自己抢沙发

作者: 倒霉的鬼 时间: 2010-12-15 17:14

房价越高越好!离崩盘就不远了!

作者: gunnergao006 时间: 2010-12-15 17:53

有本事再翻一番，你以后会发现打0.5折的房子，1折2折的到处都是

作者: gunnergao006 时间: 2010-12-15 17:54

中国的问题，远比89年日本严重，当然，DG的控制和回旋余地大一些，，，但是，规律总是要发挥作用的，越想掩盖和隐藏，规律的惩罚就越厉害

作者: xuan118 时间: 2010-12-15 19:57

国家的税收一定会变的。百姓一定要注意点。

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