因为房地产产业链很长，涉及到几十个行业，对建材、化工、钢铁等都会有推动作用。朱镕基做出了一个重大决策——启动真正意义上的“房改”，激活房地产市场。在后来的经济建设中，房地产一直是拉动经济成长的“火车头”，也成了最具暴利气质的行业。

朱镕基指出，当前最有可能形成消费热点的是住宅，要推进房改，盘活存量，搞活流通，促进住宅建设，带动相关产业发展。

最流行的版本是这么讲的：中国老太太省吃俭用一辈子，终于攒够了买房的钱，却没机会住了；而美国老太太贷款买房，享受了一辈子，临终前还完了银行的贷款。

中国住房制度改革以前，很多城市分房受益者的大头是干部。即使在国企，工人分房也是越来越难。1999年朱镕基访问新加坡参观组屋区，专门就住房制度改革问题回答了记者的提问。朱镕基说：“我的政府太穷了”，所以路要一步步走。

这一年，“中城联盟”广发英雄帖，召各路英豪至上海誓盟，以“新住宅运动”宣言昭告江湖，成为最大的地产企业联盟实体，历任盟主有深圳万科王石、北京万通冯仑、河南建业胡宝森、青岛天泰王若雄、成都交大房产孟刚。

朱镕基在《2000年政府工作报告》中指出，大力发展住房、助学和大件商品的消费信贷，改进办法，简化手续，提高审贷效率。要积极培育住房等新的消费热点，使住房建设真正成为重要产业。

从有关方面提供的数字看，2001年房地产业新增加的投资中，有一半以上是新进入的企业投进的。28名房产开发商登上2001年福布斯中国富豪榜，今日的众多富豪正是在这一阶段收获颇丰。

朱镕基在《2001年政府工作报告》指出，要调整消费结构，改善消费环境。着力改善城乡居民的住行条件。大力发展经济适用住房，建立廉租房供应保障体系。

当“经营城市”搭车“招拍挂”，一次邂逅成就了今后若干年内中国房地产市场的顺风顺水，而二者的水乳交融也将其巨大影响延伸到未来。错误的经营城市理念和恶性的“地王争霸”一直延续着，“土地招拍挂”也在很大程度上导演了如今房地产市场的尴尬和房地产的困境。

2002年元旦，清华大学经济管理学院教授魏杰发表了题为《2002，房地产的冬天》的访谈讲话，“如果楼市
不崩盘，我就去跳楼。”魏杰教授高论一出，一场围绕“冬天”还是“春天”，有无“泡沫”的世纪大论战贯穿全年。“冬天论”还引起了朱镕基总理的关注，他亲
自打电话给建设部部长俞正声，要求加强市场分析。

财经评论家时寒冰说：1998年—2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元。而到了全面实施“促进房地产市场持续健康发展”的18号文的第一年——2004年，每平米的房价就比上年暴涨了352元。

2003年7月30日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议认为，促进房地产市场持续健康发展，有利于扩大内需，促进消费，改善居民居住质量，提高人民群众生活水平。

2004年政府调控的结果，尽管一定程度上抑制了房地产的投资规模，但房价并没有停止攀升。对宏观调控下的房价不断增长，美国商业规划专家何瑞杰有过精辟的分析：中国房地产业所存在的一系列问题，跟中国现行经济体制带有浓厚的行政色彩有极大的关系。

2004年3月，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，支持央行对房地产业过热进行降温的努力，因为这种过热会给银行业带来新的危机。

在各方利益的不断博弈中，政府的各项政策也在执行中慢慢消融。房价在经过短暂停顿后出现报复性上涨，并呈现出价格与成交量双双上升的局面，打破了所有看空人士的预期，更让2005年的宏观调控面临着流产的危机。

国务院总理温家宝在“两会”上所作《政府工作报告》当中，单辟章节提出抑制高房价，剑锋直指房地产投资过热。政府与开发商的博弈、政策频出与房价继续上涨成为宏观调控掀起的滔天巨浪，2005年由此在中国房地产发展史上留下了浓重的一笔。

被《南方周末》称为挑战房地产暴利的“侠客”邹涛通过网络力量，在2006年，一场“不买房运动”可以将“侠客”情怀做到如此局面——从“不买房运
动”到“万人购房团”，邹涛通过地产博客、QQ群、MSN群，在全国组成了400多个这样的不买房联盟，而每个群体里都有至少几百人。

2006年3月14日，温家宝总理答中外记者问时说：“我最觉得痛心的问题是在我这三年的工作中，还没能够把人民最关心的医疗、上学、住房、安全等各方面问题解决得更好。但是，中国的总理懂得一个道理，就是知难不难，迎难而上，知难而进，永不退缩，不言失败。”

在新加坡，85%左右的居民都住在政府提供的保障性住房中，剩下的房子爱怎么涨就怎么涨，反倒对国家有利。在中国，到2006年底，还有5个省没有建立廉租住房制度目标责任制，19个地级以上城市没有建立廉租住房制度。

2007年11月20日，温家宝在新加坡表示：“另一个突出问题是房价上涨。今年前十个月房价总体上涨了百分之九，一些城市上涨超过百分之十。‘老百姓总告诉我：不要忘记房价。’”

中国房地产市场遭遇了前所未有的“寒冬”，这令一些心存希望的开发商措手不及。楼市陷入低迷，政府又频发政策进行救市。很多人期望着，低迷的楼市会继续低迷下去，如专家学者的判断一样，房价会真正地降下来。然而，专家又错了。

11月5日国务院的十项救市政策和11月10日的落实中央政策措施的七项工作部署，再次把房地产作为“重要的支柱产业”提上前台，并主要侧重于保障性住房。

2009年底，一些城市更是出现了“恐慌性抢购”，房价一骑绝尘，从低谷到巅峰，这一年楼市疯狂的涨幅令人瞠目结舌，超过了以往任何一年。在中国的一线城市，几乎一天一个价。2009年末，电视剧《蜗居》受观众追捧，刺激着买房人的神经，全国上下“满城尽议房地产”。

温家宝指出，坚决遏制住房价格过快上涨。地方政府要切实负起维护房地产市场健康发展的责任。加强住房保障工作，增加住房建设用地有效供应。实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。

中国投资学会副会长刘慧勇、清华大学李稻葵以及住宅法专家李明等学者，各自提出了再次对住房制度进行改革的方案。由于是相对我国1998年首次实施住房制度改革而言，社会舆论称之为“二次房改”。

在谈到网友关心的房价问题时，温家宝说：“群众的心情我非常理解，我也知道所谓‘蜗居’的滋味。”温家宝表示：“我有决心，本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。”