::电驴基地:: - Powered by Discuz! Board

标题: 房价会跌么？ [打印本页]

作者: xuhl196 时间: 2010-2-5 12:52 标题: 房价会跌么？

房价会跌么？
来自:猪猡记公园 , 2009-07-28发布 | 2009-07-30上榜
房价会跌么？这是一个被无数人探讨了无数次的宏大话题。

受欢迎的主流意见认为，中国房地产价格，特别是大城市房地产价格，已经脱离了普通购房人群的购买力，所以迟早有一天会下跌。于是不少想买房的人，嗷嗷叫的等着房地产价格下跌。房地产价格在去年的确经历了短暂的下跌过程，但随着今年上半年信贷的放松，迅速掉头向上。令观望人群焦虑不已。

我是在2003年买的房子，那时候东四环附近的价格通常在6000-7000元之间，我们小区的住户，和我一样，大部分是外企、私企和大型国企员工以及部分小企业主。等到2005年的时候，小区另外一个区域开盘，房价涨到了8000-10000，那边的住户，外地口音明显增多。最近去国贸附近某新建高档小区访友，那边院子里停的车，外地牌照居然多于北京牌照。温州炒房团走了，山西炒房团又来了，而且后者出手更阔绰，甚至根本不考虑投资收益率，买一堆堆在那里再说。外地官员以及富人阶层在北京大量购置房产已经不是什么新闻。

在探讨一个行业兴衰的时候，我们会考虑“行业价值链”的影响。当一个问题扩大到整个社会，我们就要考虑社会的价值链，当然，后者比前者更加复杂，但如果只是理清主脉络，并不十分困难。

以国家准备投下去的四万亿固定资产投资为例。这些钱首先经过银行、国有企业到达工程承包方，最后到工人和供应商手里。从整个流程上看，每经历一个步骤，都会有一部分资金作为“利润”流走，这里面肯定还会有大量灰黑色的资金流出。所以，这笔钱会被上流程分走一部分，这部分有多大，我没有数据，围观群众自己估摸。最后用户支付实际工程的那部分有两块，一块直接作为工资支付掉了，一块到了供应商，供应商继续分这些钱，一部分作为薪酬支付，一部分作为利润，还有一部分，用于支付基础材料，比方说矿产、煤炭、石油这些基础资源性的东西。在整个现金流链条上，通常离现金流越近、流量越大的人，获利越多。

中国劳动力市场规模很大且弹性很强，所以有“农民工”一说，简单的说就是忙来工闲来农。打工挣钱略微多点就去打工，没工打就回家种地，好歹有口饭吃。所以，在体力劳动者这个阶层，供应量几乎无穷大，几十年都吸收不完。这种弹性导致很难由于劳动力“短缺”导致劳动力本身价格大幅上涨。2006年珠三角闹“民工荒”的时候涨过一会，但上涨幅度其实非常有限。所以，固定资产投资转化到劳动者就业这一层，给体力劳动者带来的收入增加，幅度并不会很大。由于国内做CPI计算的时候，食品和生活必需品的比重比较大，这部分产品的需求，并不会随着就业率提升而大幅增加——钱多钱少都是要吃饭的，钱多了也不会多吃两碗大米。所以，广义货币的大量投放，向CPI传导的过程相当缓慢。

城市工薪阶层的情况也是类似，这个阶层数量相对稳定，每年由农村转化到城市的工薪就业人口，以及城市新生工薪就业人口，每年增加的量都是一定的，虽然高校扩招以及民办私立学校的发展，增加了城市新就业人口的供应量，但是一个持续的过程，并没有什么弹性。从这个角度，如果对城市工薪阶层的需求大量增加，那么可能导致人力资源价格升高，实际上，由于过去两年经济不景气，目前只是在一个恢复过程。同时，更严重的问题是，高企的房价在大量吞噬城市新兴白领阶层的可支配收入。这些收入通过房地产，又流回了房地产开发产业领域。2001年的时候，北京的房价平均只有五六千，一个月净收入10000元的两口之家，付掉贷款以后，还有6000元以上的可支配收入，8年以后，如果买同样的房子，两口子只有去喝西北风。从这个角度，很难说这些年白领阶层的可支配收入究竟是增加了，还是减少了。

那么钱去哪了？中国的GDP去哪了？为什么没到社会普通阶层手里？这些钱，一部分通过征地、税收等，变成了地方和中央政府的财政收入，不排除其中相当一部分通过种种途径，流到了私人手里；一部分转到了稀缺资源的拥有者手里，比方说山西煤老板，一部分变成了各类企业的收入，包括国有企业利润，和私营企业老板的资产。还有大量的投机阶层，比方说炒房的、炒地的、炒矿的诸如此类。简单的说，这些钱中的相当一部分，流回到了富人手里，使富人更加有钱，而广大普通民众收入的增加是有限的。

我有一个朋友，早年在网络公司打工上市发了笔小财，回老家成都买了四套房子，表面上看起来他的固定资产增值了，但是实际上，这些现金又流回到了地产商和地方政府手里，他得到的房子，表面上看，每平米价值七八千，实际上内在价值（或者说成本）只有一千多。余下的“剩余价值”变成了成都市政府的预算外财政收入和房地产开发商的利润。

简单的说，无论是国家级的巨额固定资产投入还是银行信贷，最后大部分流入了少数企业和富人手里，变成账面现金。有关中国目前的贫富分化程度，有大量第三方数据可以证明。而这些钱，促进消费的能力有限，因为有钱人并不会因为有钱了，就买100台大屏幕电视机，一会摆成S，一会摆成B。有钱人的钱，如果没有有效的投资途径，就只有三个出路，或者存在银行里继续发霉，或者投资资产性项目，或者购买奢侈品。所以，大量固定资产投资导致的直接结果是股市、房市等资产市场大幅上涨，同时高端奢侈品市场变得红火。而对普通消费品，特别是必需品市场的拉动作用有限。

消费品也可以简单分为三类，第一类是基础消费品，比方说食品以及普通日用品，从大米到毛巾肥皂卫生纸，这类产品需求具有一定稳定性和刚性；第二类是用于改善生活质量的消费品，比方说中低档化妆品、大屏幕液晶电视等等，这类消费品，有钱的时候可以买，没钱的时候可以忍，也有更抵挡的替代；第三类是奢侈品，通常只有富人才会买。在此次经济波动中，我们看到的是基础消费品价格变化不大，中级消费品中的某些种类收到经济影响，而高档消费品主要要看富人阶层的变化。而普通商品需求上涨缓慢，导致普通制造和贸易行业增长缓慢，而这两个行业，在相对正常的经济结构里，正是社会空闲资金的有效投资目标。这是一个恶性循环。

所以，所谓的“拉动内需”，并不是简单的创造一堆体力就业机会，而是能够通过某些途径，提高普通劳动者可支配收入，只有他们可支配收入提高了，社会保障健全了，他们才有能力花钱、敢花钱。但是这个希望，恐怕在目前的中国社会，很难做到。

回到房价这个话题，随着信贷的放松，房价，特别是核心大城市的高档住宅，肯定会继续上涨。有人会说这是泡沫，从某个角度来说是，从另外一个角度来说又不是。以北京为例，中国只有一个首都，中国大部分的资源都被控制在北京这个弹丸之地，所以趋利者带着钱纷至沓来，获利者也购房置业，只不过这个阶层，从表面上看，在普通人的视线之外。是泡沫就必然会破，房价的泡沫会破么？第一，短期内不会破，因为财政和银行还在给房价“输血”，第二，从中远期来看，房价和银行绑在一起，银行和国家绑在一起，如果房价巨幅下跌，首先倒霉的是银行，进而危及金融稳定。所以政府并不希望房价大起大落。因为房地产供应量的源头——土地牢牢把握在政府手里，所以，政府对房价走势有根本的控制力，只不过这个控制力，由于房地产开发周期的影响，会有延迟。但言房地产将来会“崩盘”为时过早。只要中国经济不进入衰退通道，在现有体制下，富人阶层会继续增加，在有限的供应量下，他们的需求能够将房价稳住，当然，短期的、小幅度的波动在所难免。但是偏远低档住宅和二、三线城市住宅可能就没那么乐观，毕竟北京只有一个，而像廊坊一样的小城市有很多。一旦财政紧缩，地方政府卖地冲动增加，那么很可能导致土地价格下降，进而打击房地产市场。

所以，我预期北京、上海的房地产价格还会涨，而且其最高峰，要在流动性收紧之后才会出现。至于之后的下跌，速度多快，跌多少，要看具体的流动性状况和经济形势，现在不好判断。但是，北京目前的房价，其实是一个相对“合理”的价格，说这个话，很多人可能要骂我，的确有很多北京人已经买不起房子，但是要考虑有很多外地的富人要在北京买房子，所以北京的房地产市场，其实是全国的房地产市场。北京，毕竟只有一个；上海，作为区域性的经济中心，也一样。

或许这对某些人来说是一个不太好的消息，但事实往往非我等所望。

作者: simonliu751 时间: 2010-2-5 13:32

房价跌不跌，得看共匪能撑到何时

作者: 纵队司令员 时间: 2010-2-5 14:34

房价跌了正腐赚得就少了。

作者: huawei316318 时间: 2010-2-5 21:52

房价还会上涨，现在控制的是上涨的速度不能过快。

作者: cpu2ddr 时间: 2010-2-5 21:57

引用:

原帖由 huawei316318 于 2010-2-5 21:52 发表房价还会上涨，现在控制的是上涨的速度不能过快。

就是这样！

作者: potomak 时间: 2010-2-5 22:01

知道的人很多觉醒的很少听论坛某君说过借来用用

[ 本帖最后由 potomak 于 2010-2-5 22:03 编辑 ]

作者: chongbufangqi 时间: 2010-2-5 22:22

房价跌了,就快完蛋了

作者: rxlgg 时间: 2010-2-5 22:25

LS高人～

作者: sezlee 时间: 2010-2-6 08:24

GCD能让房间跌么？那么他的“亲生的好儿女们”会同意么？

作者: weisugao 时间: 2010-2-6 08:34

，早年在网络公司打工上市发了笔小财，回老家成都买了四套房子，表面上看起来他的固定资产增值了，但是实际上，这些现金又流回到了地产商和地方政府手里

这句话很好让我重新考虑理财方式

作者: guzi 时间: 2010-2-6 09:22

党是不会让房价下跌的，最多就是涨的慢点儿

作者: jzh0520 时间: 2010-2-6 09:36

顶多是个不涨！

作者: 未来中国统帅 时间: 2010-2-6 10:34

会崩盘的！
如果政府支撑，房产便能不崩盘，那世界上可能就没有房产崩盘的事发生过了。

作者: jky25024 时间: 2010-2-6 11:02

当然能跌了
只是怕我没那个机会赶上了

作者: tingfry 时间: 2010-2-6 11:06

崩吧崩吧长痛不如短痛

作者: badbadbad 时间: 2010-2-6 11:06

会跌的，但不是今年。

作者: niuguan 时间: 2010-2-6 11:12

房价已大大的超出居住着的购买能力，是泡泡总是要破裂的。

作者: 馬六甲 时间: 2010-2-6 11:46

通脹要命？通縮更要命？
股市從6000去到1800，社會動亂了嗎？那是中產的錢，圈完還要再圈～只要你們還有點錢開飯就不會造反。
2009年來個gdp大躍進，拿點居民存款來分贓。
2010--2011年加加利息就算了。
房價會跌

作者: baibaiye 时间: 2010-2-6 17:05

政府70%以上的财政来自于房产交易和地产交易，
所以
政府不倒房价不跌。（不包括短时期小范围的俯卧撑动作）

作者: 真的逍遥 时间: 2010-2-7 16:49

只要以加息，那些房奴的日子就难过了

作者: 273566639 时间: 2010-2-8 11:21

是的D当然不想让房价下跌了，但是D不是上帝它能做到的也有极限，60年那会D也不想饿死人呢还不是死了几千万。

作者: xuan118 时间: 2010-2-8 13:01

房价下降会不会是一个梦？

作者: mango 时间: 2010-2-8 16:34

涨不知道会不会涨，跌我想不会大跌。大跌人家太子党喝西北风啊。

欢迎光临 ::电驴基地:: (https://54.244.168.166/)